Hypotheken-Refinanzierungsrechner — Break-Even & Ersparnis

Der Break-Even ist der Zeitpunkt, an dem die monatlichen Ersparnisse aus der niedrigeren Rate die Abschlusskosten der Refinanzierung wieder eingespielt haben. Die Formel: Break-Even-Monate = gesamte Abschlusskosten ÷ monatliche Ersparnis bei Zins und Tilgung (aufgerundet). Wer vorher verkauft oder erneut refinanziert, macht mit dem Geschäft ein Minus.

Die klassische Faustregel nennt eine Zinssenkung von 0,75 bis 1,0 Prozentpunkten – sie gilt aber nur, wenn Sie lange genug im Haus bleiben, um den Break-Even zu überschreiten. Bei Abschlusskosten von 2–5% der Darlehenssumme und 30-Jahres-Zinsen von rund 6,5% im Jahr 2026 braucht die typische Refinanzierung von Zins und Laufzeit mindestens 0,5–1,0 Prozentpunkte Zinsvorteil und 3 bis 7 Jahre verbleibende Wohndauer, damit sie sich rechnet.

Zu den Abschlusskosten einer Refinanzierung zählen üblicherweise: Bearbeitungsgebühren der Bank (0,5–1,5% der Darlehenssumme), Discount Points, falls Sie den Zins herunterkaufen, ein Wertgutachten (400–700 $), Title Insurance samt Titelprüfung, Treuhand- und Abwicklungsgebühren, Eintragungsgebühren sowie im Voraus fällige Zinsen, Steuern und Versicherungsbeiträge. Nach dem CFPB-Formular Loan Estimate liegen die gesamten Abschlusskosten meist bei 2–5% der neuen Darlehenssumme.

Der Rechner nutzt die Standard-Annuitätenformel M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1). Dabei ist P die neue Darlehenssumme, r der neue Monatszins (Jahreszins ÷ 12) und n die neue Laufzeit in Monaten. Grundsteuer und Gebäudeversicherung sind nicht enthalten – sie fallen vor und nach der Refinanzierung gleich hoch aus und würden sich im Ersparnisvergleich ohnehin aufheben.

Eine neue 30-jährige Laufzeit senkt die Monatsrate stärker und entlastet die Liquidität, kostet über die Zeit aber womöglich mehr Zinsen, weil die Tilgung von vorn beginnt. Eine Refinanzierung auf 15 Jahre hat meist einen niedrigeren Zins und drückt die Gesamtzinsen deutlich, erhöht aber die Monatsrate. Vergleichen Sie die Gesamtersparnis über die Laufzeit, nicht nur die Rate aus Zins und Tilgung – der Rechner zeigt beides.

Bei einer Cash-out-Refinanzierung ersetzt ein größeres Darlehen das bestehende, und Sie lassen sich die Differenz auszahlen. Das ist kein Vergleich auf Augenhöhe mit einer reinen Änderung von Zins und Laufzeit, denn Sie nehmen mehr Schulden auf. Der Break-Even der Zinsänderung bleibt aussagekräftig, den ausgezahlten Teil sollten Sie aber getrennt wie ein neues Darlehen gegen seinen Verwendungszweck rechnen (Renovierung, Ablösung teurer Schulden usw.).

In der Regel können Sie die Abschlusskosten in die neue Darlehenssumme aufnehmen, statt sie aus eigener Tasche zu zahlen. Der Preis dafür: Sie finanzieren diese Kosten zum neuen Zins über die gesamte neue Laufzeit mit, die Gesamtkosten steigen also und der Break-Even verschiebt sich etwas nach hinten. Manche „No-Cost“-Refinanzierungen bezahlen die Abschlusskosten über einen höheren Zins – dann wandern die Kosten in die Monatsrate statt in die Restschuld.

Hypothekenzinsen kann in den USA absetzen, wer seine Ausgaben einzeln geltend macht (Itemized Deductions) – bis zu den Grenzen der US-Steuerbehörde IRS, derzeit 750.000 $ Anschaffungsdarlehen für Kredite nach dem 15. Dezember 2017. Ein niedrigerer Zins bedeutet weniger gezahlte Zinsen und damit einen kleineren Abzug: Ihre effektive Ersparnis fällt etwas geringer aus als der reine Liquiditätsvorteil. Points, die bei einer Refinanzierung gezahlt werden, sind in der Regel über die Laufzeit des Darlehens verteilt abzusetzen, nicht im Jahr der Zahlung. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einer Steuerberatung.