Mieten vs. Kaufen Rechner

Das hängt von Zeithorizont, Standort und Opportunitätskosten ab. Kaufen umfasst Hypothek, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung; Mieten vermeidet das, aber die Miete steigt typisch 3–5% jährlich. Der Break-Even liegt in den meisten Fällen zwischen Jahr 4 und 8. Wer früher umzieht, mietet oft günstiger.

Das Break-Even-Jahr ist, wenn die Nettokosten des Kaufens unter die Nettokosten des Mietens (Miete minus Anlageerträge der Anzahlung) fallen. Der Rechner berücksichtigt Hypothek, Grundsteuer (z.B. 0,5–2,5%), Instandhaltung (z.B. 1%), Versicherung, Kaufnebenkosten, Wertsteigerung, Mietsteigerung und 7% Anlagerendite auf die Anzahlung.

Wenn Sie die Anzahlung zu 7% Rendite anlegen statt zu kaufen, ist diese Opportunitätskosten im Mieten-vs.-Kaufen-Vergleich berücksichtigt. Bei starker Wertsteigerung oder langem Verbleib gewinnt oft der Kauf; bei geringer Wertsteigerung oder baldigen Umzug kann Mieten plus Anlage vorteilhafter sein.

Mieten steigt typisch 3–5% jährlich, die Mietkosten wachsen also. Eine feste Hypothekenrate bleibt konstant — Kaufen wird relativ attraktiver, je länger Sie bleiben. Der Rechner nutzt Ihre Mietsteigerungsrate; höhere Steigerung macht Kaufen schneller vorteilhaft.

Meist zwischen Jahr 4 und 8, abhängig von Anzahlung, Hypothekenzins, Grundsteuer, Instandhaltung, Mietniveau, Mietsteigerung und Anlagerendite. Der Rechner zeigt den Jahresvergleich und das Break-Even-Jahr. Wer vorher umzieht, mietet oft günstiger.

Bei 450.000 $ Kaufpreis, 20% Anzahlung und 6,5% Hypothekenzins ist Mieten über einen Horizont von 5 Jahren oft günstiger, sobald Kauf- und Verkaufsnebenkosten berücksichtigt sind. Allein die Transaktionskosten können 7 bis 10% des Immobilienwerts ausmachen, also etwa 31.500 bis 45.000 $. Der Kauf schneidet umso besser ab, je länger Sie bleiben und diese Kosten auf mehr Jahre verteilen.

Bei Hypothekenzinsen von 6 bis 7% und einer angenommenen Wertsteigerung von 3% liegt der Break-Even typischerweise zwischen Jahr 7 und 12. Beispiel: Bei 400.000 $ Kaufpreis, 20% Anzahlung und 2.100 $ Alternativmiete fällt er etwa in Jahr 9. Steigen die Mieten schneller oder legt der Immobilienwert stärker zu, verschiebt sich der Break-Even nach vorn.

Bei 6,5% Zins und 20% Anzahlung kosten 400.000 $ Darlehen etwa 2.530 $ im Monat an Tilgung und Zinsen, noch ohne Steuern und Versicherung. Mit 1,2% Grundsteuer und 1.500 $ Versicherung pro Jahr steigen die gesamten Wohnkosten auf rund 3.160 $ monatlich. Bei einer Wohnkostenquote von 28% entspricht das einem Bruttojahreseinkommen von etwa 135.000 $.

Eine höhere Anzahlung senkt zwar die Hypothekenzinsen, erhöht aber die Opportunitätskosten, wenn dasselbe Geld anderswo Rendite erwirtschaften könnte. Aus zusätzlichen 50.000 $ werden bei 7% Rendite in 10 Jahren etwa 98.400 $. Stellen Sie die eingesparten Kreditkosten dem entgangenen Wertzuwachs über denselben Zeitraum gegenüber.

Der Kauf lohnt sich in der Regel, wenn Sie mindestens 7 Jahre bleiben wollen, die Anzahlung aufbringen können, ohne den Notgroschen anzutasten, und wenn die Mieten vor Ort stärker steigen als die angenommene Wertsteigerung der Immobilie. Das Break-Even-Jahr hängt von Hypothekenzins, Mietniveau, Grundsteuer und der Rendite auf Ihre Anzahlung ab.