Calculadora de refinanciamiento hipotecario — Equilibrio y ahorro

El punto de equilibrio es el momento en que el ahorro mensual de la cuota más baja ya ha compensado los gastos de cierre que pagó por refinanciar. La fórmula: meses hasta el equilibrio = gastos de cierre totales ÷ ahorro mensual de capital e intereses (redondeando hacia arriba). Si vende o vuelve a refinanciar antes de llegar ahí, pierde dinero en la operación.

La regla práctica de siempre habla de una bajada de 0,75 a 1,0 puntos porcentuales, pero solo se sostiene si se queda en la vivienda lo suficiente para superar el punto de equilibrio. Con unos gastos de cierre del 2–5% del importe del préstamo y tipos a 30 años en torno al 6,5% en 2026, la mayoría de los refinanciamientos de tipo y plazo necesitan al menos entre 0,5 y 1,0 pp de bajada y de 3 a 7 años de permanencia para que salgan a cuenta.

Los gastos de cierre de un refinanciamiento suelen incluir: la comisión de apertura de la entidad (0,5–1,5% del préstamo), los puntos de descuento si compra una rebaja del tipo, la tasación (400–700 $), el seguro y la búsqueda de título, los honorarios de escrow o de cierre, las tasas de registro y los intereses, impuestos y seguros pagados por adelantado. Según el Loan Estimate de la CFPB, el total suele situarse entre el 2% y el 5% del nuevo importe del préstamo.

La calculadora usa la fórmula estándar de amortización M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), donde P es el saldo del nuevo préstamo, r el nuevo tipo mensual (anual ÷ 12) y n el nuevo plazo en meses. El impuesto sobre la propiedad y el seguro del hogar quedan fuera: son los mismos antes y después del refinanciamiento y se anularían en la comparación del ahorro.

Reiniciar a 30 años baja más la cuota mensual, lo que alivia la tesorería del mes, pero puede suponer más intereses en total porque reinicia el reloj de la amortización. Un refinanciamiento a 15 años suele llevar un tipo más bajo y recorta mucho el interés total, aunque sube la cuota. Compare el ahorro total, no solo la cuota de capital e intereses: esta calculadora muestra las dos cifras.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo sustituye su préstamo actual por otro mayor y usted se queda con la diferencia en efectivo. No es una comparación directa con un refinanciamiento de tipo y plazo, porque está pidiendo prestado más dinero. El equilibrio del cambio de tipo sigue siendo útil, pero conviene valorar la parte en efectivo aparte, como un préstamo nuevo, frente a aquello que va a financiar (una reforma, la consolidación de deudas, etc.).

Normalmente sí: puede sumar los gastos de cierre al saldo del nuevo préstamo en lugar de pagarlos de su bolsillo. El precio de hacerlo: financia esos gastos al nuevo tipo y durante todo el nuevo plazo, así que el coste total sube y el punto de equilibrio se alarga un poco. Algunos refinanciamientos «sin gastos» los cubren a cambio de un tipo más alto: el coste pasa a la cuota mensual en lugar de al saldo del préstamo.

Los intereses hipotecarios son deducibles para quien detalla deducciones, hasta los límites que fija el IRS (actualmente 750.000 $ de deuda de adquisición para préstamos posteriores al 15 de diciembre de 2017). Un tipo más bajo significa menos intereses pagados y también una deducción menor, así que su ahorro efectivo es algo inferior a la cifra de caja del titular. Los puntos pagados en un refinanciamiento suelen deducirse a lo largo de la vida del préstamo, no en el año en que se pagan. Consulte a un asesor fiscal para su caso concreto.