Calculadora alquilar vs comprar

Depende de su horizonte, ubicación y coste de oportunidad. Comprar incluye hipoteca, impuestos, mantenimiento y seguro; alquilar evita eso pero el alquiler suele subir 3–5% al año. En la mayoría de escenarios el punto de equilibrio (cuando comprar resulta más barato en coste neto) cae entre los años 4 y 8. Si planea mudarse antes, alquilar suele ser más barato. Use esta calculadora con sus datos para comparar el coste total en su horizonte.

El año de equilibrio es cuando el coste neto de comprar (total gastado menos patrimonio) baja por debajo del coste neto de alquilar (alquiler total menos ganancias de la inversión de su entrada). La calculadora incluye cuotas hipotecarias, impuestos (p. ej. 0,5–2,5% del valor), mantenimiento (p. ej. 1%), seguro, gastos de cierre, revalorización, subida del alquiler y un 7% de rentabilidad de la inversión de la entrada. Introduzca sus supuestos para ver su año de equilibrio.

Si invierte la entrada al 7% medio en vez de comprar, ese coste de oportunidad está incluido en la comparación. En mercados de alta revalorización o con estancia larga, comprar suele ganar; en zonas de baja revalorización o si se muda en pocos años, alquilar e invertir la diferencia puede salir mejor. Ejecute ambos escenarios en la calculadora con su precio, alquiler y rentabilidad supuesta.

El alquiler suele subir 3–5% al año, así que el coste de alquilar crece con el tiempo. Una hipoteca a tipo fijo permanece constante, lo que hace la compra relativamente más atractiva cuanto más tiempo se quede. La calculadora usa la tasa anual de subida que especifique; un crecimiento mayor del alquiler hace que comprar se vea mejor antes. Pruebe distintas tasas para ver la sensibilidad del punto de equilibrio.

Suele ser entre los años 4 y 8, según la entrada, tipo hipotecario, impuestos, mantenimiento, nivel de alquiler, subida del alquiler y rentabilidad de la inversión de la entrada. La calculadora muestra una comparación año a año e identifica el año de equilibrio cuando el coste neto de comprar cae por debajo del alquiler. Si planea mudarse antes de ese año, alquilar suele ser más barato.

Con una vivienda de 450.000 $, un 20% de entrada y una hipoteca al 6,5%, alquilar suele salir más barato en un horizonte de 5 años una vez incluidos los gastos de cierre y de venta. Solo los costes de transacción pueden suponer entre el 7% y el 10% del valor de la vivienda, es decir, entre 31.500 $ y 45.000 $. Comprar mejora cuando se queda el tiempo suficiente para repartir esos costes entre más años.

Lo habitual es que el equilibrio llegue entre los años 7 y 12 con tipos hipotecarios del 6% al 7% y una revalorización supuesta del 3%. Por ejemplo, en una vivienda de 400.000 $ con un 20% de entrada frente a un alquiler alternativo de 2.100 $, el equilibrio puede caer cerca del año 9. Una subida del alquiler más rápida y una revalorización mayor lo adelantan.

Al 6,5% y con un 20% de entrada, el capital más los intereses de 400.000 $ suponen unos 2.530 $ al mes antes de impuestos y seguro. Si añade un impuesto sobre la propiedad del 1,2% y un seguro de 1.500 $ al año, el coste total de vivienda se acerca a 3.160 $ mensuales. Aplicando la regla del 28% (parte del ingreso bruto destinada a la vivienda), harían falta unos 135.000 $ brutos al año.

Una entrada mayor reduce los intereses de la hipoteca, pero también eleva el coste de oportunidad si ese dinero podría rentar en otro sitio. Por ejemplo, 50.000 $ adicionales invertidos al 7% se convierten en unos 98.400 $ en 10 años. Compare el ahorro en intereses con el crecimiento de la inversión al que renuncia, siempre en el mismo plazo.

Comprar suele compensar cuando piensa quedarse más de 7 años, puede pagar la entrada sin vaciar su fondo de emergencia y el alquiler de la zona sube más rápido que la revalorización supuesta de la vivienda. El año de equilibrio depende del tipo hipotecario, del nivel de alquiler, del impuesto sobre la propiedad y de la rentabilidad que obtendría invirtiendo la entrada.